上海龙年首拍134亿收官5宗全部溢价成交
观点网3月15日，随着象屿拿下上海龙年首场土拍的最后一宗，这场持续了2天的出让活动以134亿元成交价落幕。根据土拍公告，上海今年第一批次共出让5幅宅地，涉及浦东新区、杨浦区、宝山区、静安区、闵行区，总出让面积约14.37万平方米，总起价122.96亿元。首日出让的地块两宗，其中越秀地产7.54亿元竞得的杨浦长海社区002-05地块，楼面价4.40万元/平方米，溢价率9.58%。随后，华发&中铁置业联合体34.71亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区S110501单元17-01、21-01地块，楼面价5.51万元/平方米，溢价率10%。次日出让剩余三宗地块，中铁建&国贸摇中浦东新区北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块，成交价49.75亿元，楼面价5.57万元/平方米，溢价率10%。中建八局竞得宝山区顾村镇潘泾社区BSP0-0301单元07B-02地块，成交价26.57亿元，楼面价2.80万元/平方米，溢价率5.56%。象屿竞得静安区中兴社区C070202单元283-22地块，成交价15.53亿元，楼面价7.98万元/平方米，溢价率10%。首批“量减质升”相比去年首批次出让的19宗，上海今年仅拿出5宗地块，数量缩减至四分之一，这也是2023年以来上海出让地块最少的批次。据悉，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地块出让，总成交金额519亿，平均成交楼面价26089.9元/平方米，平均溢价率7.3%。其中4宗地块底价成交，15宗地进入一次性报价，14宗地由央国企和地方国资竞得。出让地块数量减少极大原因还是归于目前上海楼市行情。近两年来，上海部分板块新房销售速度放缓、库存积压明显，土地供应方面也不得不保持审慎态度。据数据显示，2021年上海新房库存数量39148套，2022年新房库存54316套，到2023年新房库存量达62907套。此外，2023年上海全市新建商品房成交套数79742套，同比下降11%；累计成交金额6050亿，同比下降7%。即使上海颁布“12.14新政”对市场情绪有所带动，新房成交量有所改善，但受供给端限制，提升幅度有限。进入2024年以来，上海市新房成交量也趋于平淡。据上海中原地产统计数据显示，1月1-7日，上海新建商品住宅成交面积约12.05万平方米，环比减少31.13%；1月8-14日，新建商品住宅成交面积继续下滑至9.29万平方米，环比减少22.94%。话虽如此，2024年上海首批供地虽然数量少，但质量较高，成交情况有明显好转。5宗地块均实现了溢价成交，创下了自2021年集中供地以来的新高，而且有中心城区静安中兴路优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热门地块都列入了名单。最先成交的杨浦区长海社区002-05地块就有5家房企（保利置业、越秀、象屿、中铁建、联发）报名，仅1轮报价达到上限价格进入摇号环节，最终溢价9.58%。打响第二枪的闵行区古美北社区地块，参拍房企有中海，华润，保利，绿城，建发，越秀，招商，华发+中铁置业，象屿+金茂，中铁建，安徽高速，大华，高达12家。而且时隔2年“打分机制”重现江湖，最终溢价10%成交。上一回“打分入围”还要追溯到2021年，2022年6月上海取消了招挂复合，也就无需打分，一直到2023年的三批次，部分地块重启了招挂复合拿地。此外，浦东北蔡地块5家房企（保利发展&浦开、中海、华发&中铁置业、国贸&中铁建、安联）参拍，溢价10%；静安中心地块4家房企（保利发展、招商、象屿、上海城建）参拍，溢价10%；宝山顾村地块2家房企（国贸、中建八局）参拍，溢价5.56%。国贸独特布局本轮土地出让共吸引了21家房企参与竞拍（含联合体拆分），央国企仍是拿地主力军，约占整体的90%，而且多数是熟悉的“老面孔”，如保利发展、招商、象屿、中铁建、国贸等。民企仅2家，大华和绿城，均冲着热度最高的地块——闵行古美地块而来。从参拍数量来看，保利发展共参拍3宗地，分别是闵行古美地块、浦东北蔡地块以及静安中兴地块；中铁建参与3宗地块，越秀参与2宗地块，而绝大部分房企仅报名1宗。就目前市场来看，即使是央国企在地块选择上也格外谨慎，把重心更多放在优质地块上。不同于别的央国企选择在市区以及热点板块强势布局，厦门国企国贸却是“别具一格”，竞拍的地块多数为非市中心板块，如松上海青浦区赵巷镇。相信国贸此次联合中铁建拿下浦东北蔡地块，也是看中了该区域的潜力。据了解，浦东北蔡西部区域价格跨度非常大，目前已售罄的浦发仁恒有园，合院+高层的价格到了10.29万/平方米；紧接着就是已经开盘的开云艾尚里项目，洋房均价9.8万/平方米。过去三年，国贸在上海土拍市场十分活跃，但大多数都失之交臂。据观点媒体不完全统计，国贸独自或以联合体的形式报名了21宗地块，参拍率29%，最后皆以陪跑告终。自2014年入上海以来，国贸就在松江、浦东临港、青浦打造了项目，但市区项目依旧不见身影。即便此次拿地所在的北蔡镇，也是位于“黄金中环”，介乎于内环与外环之间，曾属于川沙县，也就是过去的郊区。清末民初，北蔡有“金北蔡，银上海”之称，白莲泾水滋养着这片土地，始建于1933年的沪南公路也带来了商品贸易。至于现在，北蔡究竟属于市区还是郊区，也难有准确定义。追溯到十年前，比北蔡更靠近市中心的芳华路地铁站，每天有大批沪C（一种特殊牌照，不能进入上海市区）出租车来往拉客。十年后的今天，当一位沪C车主询问能否自驾前往北蔡宜家家居（位于地块西南侧，不足五公里），也能得到这样的答复：”沪C北至龙阳路，西至杨高南路龙阳路西北段，所以宜家不算禁区；沪南公路下，往北到宜家没问题的，可以走。”国贸和中铁建此次竞得地块就位于龙阳路以南，杨高南路以东。这次拿地中，国贸也报名了宝山顾村地块，而无意争抢其余地块，偏好恰似套上了一张“沪C”牌照。
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